Fredagsfika på Sheraton

- Vänta, skriver inte du i Neo. Jag såg någon krönika där för en tid sedan. Lite oväntat tyckte jag nog - att se Hyresgästföreningen i Neo.

Fastighetsägarnas näringspolitiska chef fångar mig precis när jag ska gå till Sheratons foajé och förse mig med morotskaka. Jag läser snabbt av hans namnbricka på bröstet och ser att den bär samma namn som han som med uppskruvat tonläge sågade min rapport om lägets påverkan på hyran för ett par månader sedan. Vi är ganska snabbt överens om några grundläggande förutsättningar för dagens hyressättningssystem. Han fortsätter med att förundras över att Hyresgästföreningens förhandlare i Stockholm, som han har att göra med, är folkpartist och under 30 år. Vi skojar lite om det där, jag och den näringspolitiska chefen. Han är trevlig.

Jag försöker kortfattat beskriva min syn på det kanske inte helt lyckade namnet för dagens hyressättning: bruksvärdessystemet. Och lyckas hålla mig från att fråga när Fastighetsägarna ska anställa sin första kommunist. De verkar ju så oerhört intresserade av att se paralleller mellan svensk bostadshyresmarknad och den politiska ordning som rådde i DDR. Men det är fredag på Sheraton och morotskakan smälter i munnen. Man vill inte förstöra en trevlig stämning.

Men det är ändå underligt det där, att kommunistkortet plockas fram från vissa lite smalare kretsar när hyressättningssystemet ska diskuteras. Det är som att man inte läst lagen. Bruksvärdet ersatte den statliga hyresregleringen 1969. Lagstiftaren ville ersätta hyresregleringen med en hyressättningsmodell som skulle likna den situation som uppstår på en hyresmarknad i balans. Och samtidigt kombinera modellen med en hyresspärr som möjliggjorde ett starkt besittningsskydd för hyresgästerna. Kanske inte helt kompatibelt med polsk brödkö och östtyska Trabant-referenser.

Dagens hyressättning är helt enkelt en medelväg mellan ett regelrätt marknadshyressystem och hyresreglering. Med bruksvärde menas en lägenhets läge, beskaffenhet, förmåner, miljö och kvaliteten på fastighetsförvaltningen. Dessa egenskaper ska bedömas generellt utan avseende på den enskilde hyresgästens värdering eller behov. Där skiljer det sig från marknadssystemet: vid bruksvärdering sker prissättningen generellt och i ett marknadssystem sätts priset på marginalen. Särskilt mycket svårare än så behöver inte skillnaden beskrivas.

Eller ja, man kanske bör lägga till att för att tillämpa bruksvärdet krävs så kallad systematisk hyressättning. Detta innebär, enkelt uttryckt, att de lokala parterna bestämmer vilka egenskaper hos lägenheten som ska påverka hyran. Nästa steg är att avgöra i vilken grad de olika egenskaperna ska påverka på hyressättningen. Och för att detta ska kunna genomföras måste man naturligtvis fråga hyresgästerna. Hyresgästernas värderingar ska helt enkelt återspeglas i hyressättningen. Man kan säga att systematisk hyressättning är viktig för att säkerhetsställa att en sämre bostad har lägre hyra än en bättre. Det geografiska läget påverkar alltså hyran redan i dagens system (förutsatt att hyresgästerna värderar det). Ända upp till 40 procent kan det skilja mellan en likvärdig lägenhet i olika läge.

Men det där hann vi inte prata så mycket om, jag och den näringspolitiska chefen. Snart blåste SABO i papperstrumpeten igen och det var dags sätt sig vid ett dialogcafébord och diskutera hyresrättens framtid.